2022: ĐÔI ĐIỀU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN TẠI

Nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại với nhất nhiều vấn đề nóng bỏng, thị trường sốt nóng đã có dấu hiệu hạ nhiệt, cùng Nhà Đẹp Thủ Đô nhìn lại một số khía cạnh thị trường bất động sản vừa qua.

I. Nhà ở hình thành trong tương lai & nhà ở không hình thành đơn vị ở

Trong bài viết này chúng tôi không đề cập đến các loại hình mua bán nhà có SHR (sở hữu riêng) hay nhà phố mà chỉ viết về loại hình “nhà ở hình thành trong tương lai” và “nhà ở không hình thành đơn vị ở/condotel.”   

a. Nhà ở hình thành trong tương lai

Nội dung khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng"
Khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Ví dụ: căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.

b. Đất ở không hình thành đơn vị ở/Condotel:

Khái niệm về loại nhà này thì có lẽ người viết không cần phải đề cập đến nữa mà chỉ nêu một số vấn đề tại sao lại phải gọi như vậy vì các lý do nhằm hạn chế một số quyền, như không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm. Các cơ quan chức năng hiện đang cân nhắc, xem xét để có thể tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.  
Một dự án thuộc dạng này -  Coco Bay - đã vang danh một thời với cam kết lợi nhuận lên đến 15%/ năm trả cho nhà đầu tư.  Thế nhưng dự án đã không thể giữ được cam kết này sau 2 năm thực hiện.  Nhiều rất nhiều các doanh nhân thành đạt đã tin và đầu tư vào dự án này, thế nhưng kết quả ra sao, chắc chúng ta ai cũng rõ.

Trước đây, các dự án này thường kêu gọi góp vốn, chia lợi nhuận theo kiểu: chỉ bỏ ra 400 – 800 triệu là nhà đầu tư có thể hưởng lợi nhuận như đã nêu ở trên và một năm được phép sử dụng tối đa 2 tuần. Nay thì loại hình này đã biến tướng; các chủ đầu tư thứ cấp chào bán công khai các loại căn hộ này với mức giá vài tỉ/căn tùy vào diện tích, công năng... với tính chất pháp lý cao nhất là HĐ mua bán và người mua có thể sử dụng các căn hộ này quoanh năm thay vì vài tuần một năm như trước đây.

Để hiểu rõ hơn việc mua bán hai loại hình nhà này mọi người tìm hiểu thêm sẽ cặn kẽ hơn. Ở đây, tôi muốn đề cập đến khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 đã vô hình chung gây ra không biết bao nhiêu hệ lụy, phiền hà, rắc rối cho người mua nhà dạng này vì các lý do dưới đây:

1. Chủ đầu tư tay không bắt giặc

Nói không ngoa, đa số các chủ đầu tư các dự án xây chung cư tại Việt Nam có nguồn vốn chủ sở hữu rất mỏng nếu không nói là bằng không; mà chỉ dựa vào nguồn vốn tín dụng và vốn ứng trước của chủ sở hữu.  Vậy nên mới có chuyện bán căn hộ trên giấy trắng tràn lan, liên kết với các tổ chức tín dụng để quảng cáo rầm rộ cho dự án trên bản vẽ để có thể bán được hàng, xí phần đất vàng của nơi này nơi kia nhưng không đủ năng lực tài chính để biến dự án thành hiện thực, từ đó đất bỏ hoang cho bò gặm cỏ; hoặc xây được phần móng rồi cơm không lành, canh không ngọt, giữa đường đứt gánh để công trình trơ gan cùng tuế nguyệt.  Chúng ta cũng đã đọc cũng nhiều cũng như báo đã đăng, đài đã nói về các công trình, dự án người mua nhiều khi đã góp vốn đến 95% nhưng vẫn phải mòn mỏi chờ đợi  ròng rã suốt bao năm để được nhận căn hộ.  Tức nước vỡ bờ, người dân biểu tình trước trụ sở công ty là điều có thể hiểu được.

 Nhiều dự án bị bỏ hoang nhiều năm

Nên chăng, Chính phủ cần loại bỏ nhà ở dạng này để có thể bảo vệ người dân trước pháp luật tốt hơn vì cho đến nay, hình thức mua bán nhà ở dạng này chỉ là HĐ góp vốn giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu, nay được nâng lên thành HĐ mua bán giữa hai bên.  Mặt khác, để loại bỏ các doanh nghiệp tay không bắt giặc, Bộ xây dựng cần quy định rõ về điều kiện áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên khi thực hiện từng dự án.  

Ngoài ra, để hạn chế tình trạng chủ đầu tư “xí phần” rồi bỏ hoang, cần quy định chi tiết về việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư trên cơ sở tổng vốn chủ sở hữu và tổng số dự án đầu tư. Xác định khả năng thanh toán (góp vốn) vốn chủ sở hữu trên các chỉ tiêu cụ thể. Quy định dự án cần có tài khoản ngân hàng riêng quản lý nguồn vốn của dự án để giám sát dự án trong khâu hậu kiểm sau đầu tư.

2. Thời hạn thanh toán khi mua hai loại nhà này

Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay đất ở không hình thành đơn vị ở thì người mua sẽ phải trả tiền mua theo hình thức trả trước căn cứ vào hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Đây là một trong những hình thức để kêu gọi vốn phục vụ phát triển nhà ở thương mại nêu tại Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014.  Cũng giống các loại hình mua bán khác, mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là sự thoả thuận của chủ đầu tư với người mua.

Thông thường thì được chia ra làm ba đợt thanh toán: đợt 1 không quá 30%, đợt 2 không quá 70% khi chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ cho người mua, đợt 3 không quá 95% giá trị hợp đồng nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng chung cư). Đến khi cơ quan Nhà nước cấp Sổ hồng chung cư cho người mua và người mua nhận Sổ hồng thì mới cần thanh toán 100% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư.

Thực tế thì sao? Bản thân người viết đã đi xem một số dự án tại BR-VT, HCMC và thấy rằng hầu hết các thời hạn thanh toán được chủ đầu tư kéo dài thành 30 đợt với lý do giúp giảm bớt gánh nặng gạo tiền cho người mua trong khi các dự án này vẫn còn là đất trống hoặc trên giấy. Thật không thể tin nổi.

Em của người viết khi nghe quảng cáo rầm rộ của Novaland Hồ Tràm đã đặc cách bay từ Hà Nội vào Hồ Tràm để tự chiêm nghiệm. Hỡi ơi, đến tận nơi chỉ thấy một tấm bảng lớn đề tên dự án và cát trắng với thông reo.  Không thể tả nỗi thất vọng của em mình.

Một ví dụ nhỏ: khi vợ chồng mình mua căn hộ tại Turku, Phần Lan thì ngoài việc đóng tiền cọc chính thức mua nhà và 15% sau khi chính thức ký HĐ mua bán thì tụi mình sẽ phải thanh toán toàn bộ số tiền còn lại khi nhận chìa khóa giao nhà của chủ đầu tư, là sau 1 năm, cùng toàn bộ giấy tờ chủ sở hữu căn hộ.  Ở nước ngoài không có chuyện người mua thanh toán hết tiền mua nhưng lại phải mòn mỏi chờ giấy tờ sở hữu sau ít nhất là 2 đến 3 năm như tại Việt Nam.  Vậy cho nên mới có chuyện tại sao tỉ lệ bán nhà cho người nước ngoài vẫn thấp.  Mặt khác, tại các trang web mua bán nhà ở Phần Lan, thông tin về căn hộ để ở, để làm việc rất rõ ràng minh bạch, giấy tờ pháp lý cao nhất là gì, chủ đầu tư là ai, nguồn vốn thế nào đều được thể hiện rõ.  Không có chuyện úp úp mở mở như ở ta.

II. SỔ HỒNG VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Sổ hồng

Trước khi nói về sổ hồng, các anh chị em trong cộng đồng có thể gọi tên được hiện có bao nhiêu dự án ở Việt Nam vẫn còn vướng mắc chưa được cấp sổ hồng không ạ? Chứ riêng tại thành phố Hồ Chí Minh thì từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên địa bàn thành phố có 232 dự án nhà ở và cơ quan chức năng đã cấp sổ hồng trên 71.000 căn hộ.

 Nhiều dự án gặp vấn đề về sổ hồng

Điều này chứng minh tất cả các dự án nhà ở đủ điều kiện thì thành phố đã giải quyết cấp. Và hiện tại còn 60 dự án vẫn đang được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng, và 50.000 căn chung cư chưa được cấp sổ hồng, trong đó có 2 nhóm vấn đề lớn:

a. Dự án xây sai phép.
b. Chủ đầu tư các dự án chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm. Khi dự án hoàn thành phải nộp hồ sơ pháp lý và các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính. Rắc rối nhiều nhất của các chủ đầu tư chính là vướng mắc pháp lý giữa phân biệt đất ở hay đất thương mại trước khi xây chung cư. Nếu rắc rối này được hai phía chủ đầu tư và các cơ quan chức năng thống nhất xác định rõ là loại đất gì thì sổ hồng lúc đó sẽ được cấp sau khi chủ đầu tư làm nghĩa vụ tài chính đầy đủ.

 Nhiều chủ đầu tư chưa làm hết trách nhiệm

Như chúng ta đã biết, khi tổ chức xây dựng thì chủ đầu tư có quyền thế chấp dự án để lấy nguồn vốn tổ chức xây dựng. Nhưng phải đảm bảo khi xây dựng xong phải giải chấp ở ngân hàng và nộp hồ sơ cấp sổ lên cơ quan hữu quan. Đây chính là điểm mù trong pháp luật hiện hành vì cho đến nay, chẳng có cơ quan chức năng nào để ý đến việc chủ đầu tư sau khi nhận được nguồn vốn vay từ ngân hàng và vốn trả trước từ người mua ( hầu hết là trả trước đến 95%) sử dụng đồng vốn đó như thế nào. Vậy nên mới có chuyện có khách hàng mua căn hộ chung cư đến 11 năm vẫn chưa nhận được sổ hồng. Nên chăng Bộ tài chính lập ra một văn phòng riêng biệt, chỉ chuyên theo dõi dòng vốn ra và vào của tất cả các dự án trong nước; dự án nào không sử dụng nguồn vốn đúng theo pháp luật mà lại chạy lòng vòng, hôm nay ở Việt Nam, ngày mai ở Singapore, ngày mốt ở Mỹ, thì văn phòng này có toàn quyền ra tay ngăn chặn các hành vi như vậy. Làm điều này có khó không ạ? Xin thưa, hoàn toàn có thể, chỉ cần theo dõi việc luân chuyển tiền tệ của các chủ đầu tư này tại các ngân hàng là có thể biết từ A đến Z; trớ trêu thay, người ta có muốn làm hay không mà thôi!

2. Giá của bất động sản tại Việt Nam

Mấy tuần gần đây trên các trang mạng, rồi ngay cả trong cộng đồng chúng ta đều dậy lên một số dự án tại thành phố Hồ Chí Minh nào là 1 tỷ đồng/m2, nào là 700 tỷ một biệt thự từ 500m2 – 1500m2. 
Trước tiên, để có một cái giá của bất động sản người ta dựa vào một số yếu tố sau:

a/ Yếu tố tự nhiên: như vị trí, diện tích, kích thước, thiết kế, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên cũng như tình trạng môi trường đối với giá trị của bất động sản. Cũng nên thêm vào giá trị sử dụng của bất động sản đó, thí dụ là đất ở để xây nhà hay đất trồng cây.

b/ Yếu tố kinh tế: khả năng sinh lời của bất động sản, tiện ích nội khu, ngoại khu,...

c/ Yếu tố pháp lý: quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có.

Ngoài ra còn rất nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến các yếu tố cấu thành giá của một bất động sản. Mọi người có thể tham khảo thêm trên các tranh báo bất động sản
Một vài dẫn chứng về giá của bất động sản tại một số nước trong năm 2022 để mọi người tham khảo:
1/CHLB Đức: giá top dẫn đầu là tại Munich: 10,349 Euro/m2; Stuttgart: 6,949 Euro/m2; Dusseldorf: 6.082 Euro/m2; Hamburg: 5,867 Euro/m2.
2/USA: giá top dẫn đầu là Hawaii: 649 US$ / sq. Ft; California: 468 US $/ sq. Ft.; Washington: 313 US$ / sq. Ft.
3/England: giá top dẫn đầu là Belgravia hay Mayfair:  20,000 £ /m2; nói cách khác, đều thuộc trung tâm London, England.

 Bất động sản Anh Quốc

Nhìn vào giá bất động sản của ba nước này ta thấy gì? Duy nhất khu trung tâm London hoặc Great London là có giá cao ngất ngưởng. Mình chỉ so sánh với giá 1 tỷ/m2 tại HCMC để mọi người suy gẫm nhé: với bảng Anh là 35,556 £/m2; với dollar là 42,426 $/m2 và với Euro là 41,633 €/m2. Mình lấy hẳn tỉ giá bán chuyển khoản của VCB ngày hôm nay, 28/8, và không lấy số lẻ nhé.
Bây giờ ta so sánh các giá trị này với giá 1 tỷ đồng/m2 của cái dự án gì đó và giá 700 tỷ/căn biệt thự mà dậy sóng trên mạng suốt mấy tuần qua.

Câu hỏi của mình như sau: Dựa vào đâu mà các chủ đầu tư này định giá các sản phẩm của họ?
Phản biện của mình về vấn đề này:
- Mức sống của người dân tại Việt Nam hay tại thành phố Hồ Chí Minh có bằng được các thành phố kể trên hay không? Câu trả lời mọi người cùng suy ngẫm nhé.
- Chủ đầu tư của một số dự án đã thuê một số giám đốc nuớc ngoài về quản lý, thiết kế hay điều hành rồi sau đó tự sướng bằng cách ra một cái giá bán trên trời như vậy.

Vài ví dụ nhỏ:

Bất cứ ai sống ở HCMC đều nếm trải vấn nạn kẹt xe cùng đất chật, người đông và chính quyền thành phố vẫn đang cố gắng mãi vẫn không thể giải quyết được nạn này. Khi còn ở Việt Nam trước đây, vợ chồng mình từng ở trong khu dầu khí BP ở An Phú, An Khánh, quận 2 trước đây, các cụ nhà ta hay gọi là khu T78; lúc đó khu Thảo Điền còn rất hoang sơ và vẫn còn nhiều đồng ruộng. Hai vợ chồng mình mỗi khi đi làm mà gặp kẹt xe thì, ôi thôi, phải mất 2 tiếng đồng hồ mới đến được văn phòng cũ của mình ở đường Nguyễn Đình Chiểu, quận 3; Ông xã mình thì cũng mất ngần đó thời gian để đến được văn phòng ở sân bay TSN. Mỗi lần bị kẹt xe như vậy, sếp mình đều cho lính nghỉ 1 tiếng thưởng thức cà phê bánh ngọt để mừng tai qua nạn khỏi. Mình nhớ ít nhất là một lần một tháng. Đến khổ.

 Tình trạng kẹt xe hàng ngày tại các thành phố lớn

Ai trong chúng ta dù là ở nhà chật, nhà dột hay biệt thự biệt phủ gì cũng có một lần bay trong nước và bay ra nước ngoài, tùy theo tính chất của chuyến đi. Và việc đi và đến ở sân bay Tân Sơn Nhất là cả một cực hình mà mỗi chúng ta đều đã trải nghiệm ít nhất một lần. Cái này thì mình không muốn nói nhiều vì nó giống như kiểu ”biết rồi, khổ lắm, nói mãi.”

Hơn thế nữa, vấn nạn tham nhũng, quan liêu, tư duy nhiệm kỳ, hoàng hôn nhiệm kỳ, vấn nạn côn đồ, ăn cướp, ăn cắp, lừa đảo, giựt dọc tràn lan khắp nơi, chính quyền đang ra tay trấn áp hoài mà vẫn chưa xong.

Môi trường sống như vậy mà lại có những cái mức giá nhà trên mây như trên, quả thật, rất đáng suy ngẫm.
(Liên Đỗ)