CÓ NÊN MUA ĐẤT PHÂN LÔ BÁN NỀN ?

Đất phân lô bán nền là phân khúc đầu tư hấp dẫn, mang về nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư và đáp ứng được nhu cầu của nhiều người dân. Tuy nhiên, khi mua đất phân lô bán nền có không ít người dân không được cấp sổ đỏ, thậm chí bị chủ đầu tư không uy tín mang thế chấp cho ngân hàng.

Vậy đất phân lô bán nền là gì? Có quy định, chính sách gì về loại đất này? Nên lưu ý gì khi mua bán. Chúng ta cùng tìm hiểu để trả lời cho câu hỏi: " Có nên mua đất phân lô bán nền không?"

Đất phân lô bán nền là gì?

Đất phân lô bán nền là hình thức các chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao nhằm thực hiện dự án đầu tư xây dựng, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng những thửa đất này cho người khác để họ tự xây dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê…

Quy định pháp luật về đất phân lô bán nền:

 Những điều kiện để lập dự án đất phân lô

Các điều kiện lập dự án đất phân lô bán nền được nêu rõ tại khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

► Dự án cần đáp ứng và phù hợp với kế hoạch sử dụng đất mỗi năm của cấp huyện tại đó.

► Chủ đầu tư cần hoàn thành đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng như: công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt chi tiết trước đó.

► Chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, kinh doanh hoặc cho thuê…

► Chủ đầu tư đảm bảo các dịch vụ thiết yếu như: điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…

► Chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đất đai của dự án đất phân lô bán nền đó bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, và các lệ phí liên quan nếu có.

► Dự án đất phân lô bán nền cần nằm trong khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền theo quy định tại khoản 2 điều này.

► Đảm bảo dự án không thuộc các khu vực sau:

+ Dự án không nằm trong địa bàn quận nội thành của đô thị loại đặc biệt.

+ Không nằm trong khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan.

+ Không nằm trong khu vực trung tâm và xung quanh các công trình điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

+ Không nằm trong các mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Quy trình chi tiết lập dự án đất phân lô

Sau khi đáp ứng đủ điều, để lập dự án đất phân lô bán nền, chủ đầu tư cần tuân thu theo quy trình, thủ tục chi tiết dưới đây.

Bước 1: Tìm kiếm quỹ đất để mua và kiểm tra quy hoạch

Một quỹ đất có thể một hoặc nhiều chủ sở hữu, vì vậy, chủ đầu tư cần tự giải phóng mặt bằng và đền bù trước khi phân lô bán nền. Nếu được nhà nước giao đất, thì chủ đầu tư cần có đủ điều kiện theo Luật đất đai.

Bước 2: Lập hồ sơ thiết lập dự án và xin phép quy hoạch 1/500

– Làm báo cáo đầu tư bằng cách liên hệ với phòng địa chính quận huyện để được hướng dẫn.

– Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp quận huyện.

– Lập quy hoạch tổng mặt bằng, xin phê duyệt quy hoạch tại sở tài nguyên và môi trường quận huyện.

Bước 3: Đợi phê duyệt quy hoạch 1/500

Thời gian cơ quan nhà nước phê duyệt là từ 6 tháng đến 1 năm.

Bước 4: Hoàn thiện cơ sở hạ tầng

– Chủ đầu tư tiến hành xây dựng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho dự án theo quy định.

– Kết nối hạ tầng, cấp thoát nước, cấp điện theo đúng quy định.

– Sau khi hoàn tất, chủ đầu tư đề nghị sở tài nguyên môi trường tiến hành nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.

Bước 5: Hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai

– Chủ đầu tư đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất tại chi cục thuế, và các nghĩa vụ tài chính liên quan các khoản thuế, phí, lệ phí…của đất đai.

– Tiến hành đo bản vẽ tách thửa và xin tách thửa. Thời gian xin tách thửa có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.

Bước 6. Tiến hành công bố thông tin hoặc bán đấu giá theo quy định pháp luật

Có nên mua đất phân lô bán nền?

Đó là câu hỏi chung của rất nhiều nhà đầu tư và người có nhu cầu đất ở, câu trả lời là CÓ vì loại hình đất này đáp ứng được nhiều tiêu chí của người mua, tuy nhiên trước khi ra quyết định chúng ta cần phải trong tư thế cẩn trọng và lưu ý những điều sau:

Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền an toàn và hiệu quả

Tình trạng đất phân lô bán nền trái phép khi chưa đủ điều kiện quy định vẫn đang diễn ra khá nhiều. Không ít các trường hợp khách hàng không chỉ mệt mỏi kiện tụng mà để lấy lại tiền cũng rất khó khăn, đất cũng không thể nhận.

Chính vì vậy, để tránh những rủi ro khi mua, người mua không nghe lời hứa hẹn một chiều mà cần xem xét kỹ những yếu tố dưới đây:

- Kiểm tra và xác nhận thông tin về chủ đầu tư

Nếu bên bán không phải là chủ đầu tư mà là cá nhân, người mua cần xem xét lại vì lợi nhuận bất chính nhiều kẻ xấu lợi dụng bán dự án “ma”. Do đó, điều đầu tiên là người mua cần phải xác định rõ thông tin này.

Bên cạnh đó, người mua cần tìm hiểu, xác nhận người thực hiện giao dịch với bạn có được phía chủ đầu tư ủy quyền hay không. Vì hiện nay có nhiều “cò đất” giới thiệu không rõ ràng thông tin, không đưa ra văn bản ủy quyền nhưng lại đứng ra thực hiện các thủ tục.

- Tìm hiểu và kiểm tra tính pháp lý của dự án

Người mua cần tìm hiểu chủ đầu tư có được UBND cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền không qua các giấy tờ như sau: 

+ Các quyết định phê duyệt dự án cũng như quyết định giao đất của nhà nước.
+ Chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp.
+ Bản vẽ thi công được phê duyệt.
+ Các văn bản và chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
+ Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Trường hợp mua đất phân lô bán nền từ cá nhân thì người mua cần phải kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng công chứng theo quy định của pháp luật.
+ Kiểm tra kết cấu hạ tầng
Người mua cần kiểm tra xem kết cấu hạ tầng công trình có đúng như quy hoạch 1/500 không. Cụ thể, bạn xem xét các công trình như: dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội có sự kết nối với nhau đảm bảo các tiện ích nội và ngoại khu không. Bên cạnh đó, phải kiểm tra các dịch vụ cần thiết như: điện, nước, đường thoát nước thải, thu gom rác có đầy đủ không.

- Xác định đất có bị tranh chấp hay thế chấp không

Để biết lô đất bạn mua có bị thế chấp hay tranh chấp gì không, hãy truy cập vào website của dự án hoặc liên hệ văn phòng đất đai tại nơi mua đất để kiểm tra.

- Thời hạn sử dụng đất

Bên cạnh đó, người mua hãy kiểm tra đất có thời hạn sử dụng hay không vì có một số dự án có đầy đủ điều kiện phân lô bán nền nhưng đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp.

Ngoài ra, người mua nên liên hệ người dân hoặc UBND tại địa phương xem xét dự án mình mua có thật không để tránh mua nhầm dự án “ma” dẫn đến “tiền mất tật mang”.

Trên đây là nội dung chi tiết hình thức đất phân lô bán nền là gì, các quy định điều kiện, cũng như kinh nghiệm mua bán tránh rủi ro. Việc mua đất mất một khoản chi phí rất lớn nên bạn cần cân nhắc tìm hiểu kỹ tất cả những thông tin xoay quanh để tránh bị lừa. Hy vọng bài viết sẽ giúp ích cho các quý nhà đầu tư và các anh chị có nhu cầu sở hữu đất phân lô bán nền.