Quy định mới nhất về tách thửa Luật đất đai 2024 - hiệu lực từ 1/1/2025

Luật Đất đai năm 2013 chúng ta vẫn đang sử dụng cho đến nay có nhiều tồn tại như không quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Vậy, quy định cụ thể vầ tách thửa theo luật đất đai 2024 thế nào?

Đất tách thửa là gì?

Hiểu một cách đơn giản, tách thửa đất là việc chia một khu đất thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn. Đất tách thửa còn có tên gọi là đất phân lô, loại đất này khá phổ biến hiện nay.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thể hợp nhất thành nhiều phần khác nhau.

Khi đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất sẽ hình thành hai hay nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

Quy định tách thửa theo Luật Đất đai 2024 áp dụng từ 1/1/2025.

Điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai mới

Điều 220 Luật Đất đai 2024 mới quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:

- Thứ nhất, là thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Thứ hai là thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Thứ ba, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Thứ tư, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

- Thứ năm, nếu hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.

- Thứ sáu, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh;

Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời với việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

- Thứ bảy, nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách ra phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

- Thứ tám, trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Tách thửa với thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

Luật Đất đai 2024 cũng quy định: Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm: Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa nếu đáp ứng nhóm 8 điều kiện nêu trên thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa.

Điều kiện tách thửa trên đất có nhà.

Theo quy định chung về tách thửa, tách thửa trên đất đã có nhà cũng phải đáp ứng theo các quy định đó.

Theo pháp luật đất đai, người sử dụng đất muốn thực hiện việc tách thửa phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành. Trong đó, khi tách thửa đất ở phải đảm bảo diện tích tách thửa và phần diện tích còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định.

Như vậy, tùy theo từng địa bàn cụ thể thì điều kiện tách thửa trên đất đã có nhà sẽ phải đáp ứng theo văn bản cụ thể của địa bàn đó.

Ví dụ, ở Thành phố Hà Nội, bên cạnh những điều kiện chung nêu trên, mảnh đất này phải không thuộc một trong những trường hợp không được tách thửa theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND, bao gồm:

Các khu vực bảo tồn đã được ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt vào danh mục phải bảo tồn theo quy định chung của pháp luật.

Các khu vực hiện đang là biệt thự được quản lý theo quy hoạch, biệt thự thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, biệt thự thuộc nhóm 1 và 2,  biệt thự thuộc các dự án đã quy hoạch, đất ở nằm trong các dự án đã được Nhà nước giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được phê duyệt.

Trong trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp thì trước khi thực hiện việc tách thửa phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định của pháp luật nhà nước. Đồng thời, quy trình và thủ tục tách thửa đất ở cần đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh.

Trường hợp vị trí nhà, đất ở nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được phép thực hiện tách thửa.

Hồ sơ tách thửa đất có nhà

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ban hành ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn xin tách thửa đất và đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Bản vẽ chi tiết hiện trạng, vị trí đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Thủ tục tách thửa đất đã có nhà

Khi đáp ứng được các điều kiện tách thửa trên đất đã có nhà, thủ tục tách thửa thực hiện như tách thửa đất như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ (Chuẩn bị hồ sơ theo mẫu)

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Nếu bạn không tiến hành nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, bạn có thể lựa chọn:

Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính.

Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

Kết quả phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Phí tách thửa đất có nhà

Theo quy định nộp những khoản tiền về tách thửa, có thể thấy cơ bản khoản tiền phải nộp khi tách thửa trên đất đã có nhà cũng bao gồm:

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân có công thức tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp =    2%   x   Giá chuyển nhượng

Thứ hai, về lệ phí trước bạ, căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp =    0.5%   x    Giá tính lệ phí trước bạ

Thứ ba, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau.

Thứ tư, đối với lệ phí cấp Giấy chứng nhận mức thu giữa các tỉnh khác nhau do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định (dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp).

Thứ năm, các chi phí đo đạc: Thông thường từ 1,8 – 02 triệu đồng/lần (do tổ chức đo đạc thực hiện nên giá mỗi đơn vị khác nhau).

Thủ tục tách thửa đất đã có nhà mất bao lâu?

Thời hạn giải quyết việc tách thửa bạn có thể tham khảo tại quy định điểm đ, khoản 2, Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

Trong thời hạn 15 ngày, nếu hồ sơ của bạn hợp lệ và không bị sai sót, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản giấy tờ.

Nếu hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản yêu cầu gia đình bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ thì phải nêu rõ lý do.