Có nên mua chung cư Tái định cư?

Có nên mua chung cư tái định cư không? người mua phải phải lưu ý vấn đề gì để tránh rủi ro. Ưu điểm nổi bật của chung cư tái định cư là giá thành thường rẻ hơn thị trường rất nhiều, bỏ tiền ít mà vẫn được nhà đẹp. Bởi vậy, rất nhiều người đã lựa chọn mua nhà chung cư tái định cư là nơi an cư phù hợp. Nhà đẹp Thủ Đô sẽ giúp bạn tìm hiểu và đưa ra lời khuyên hữu ích.

1. Chung cư tái định cư là gì?

Để hiểu nhà chung cư tái định cư là gì, đầu tiên cần phải biết về khái niệm tái định cư. 
Tái định cư là chính sách ổn định đời sống của hộ gia đình, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước quyết định thu hồi đất theo quy định. Nhà nước có thể bồi thường đất gọi là đất tái định cư hoặc nhà gọi là nhà tái định cư.

Đoạn Vành đai 1 Hoàng Cầu – Voi Phục hiện đang thực hiện công tác đền bù giải tỏa

Vậy chung cư tái định cư được hiểu là nhà ở, căn hộ được nhà nước đầu tư xây lên hoặc mua lại các quỹ căn hộ thuộc các dự án nhà để bồi thường, đền bù cho những cá nhân hay hộ gia đình bị thuộc diện được tái định cư.
Nhà tái định cư được chia làm hai loại là: nhà chung cư và nhà đất. Không phải hộ gia đình hay cá nhân nào cũng được cấp nhà ở tái định cư. Chỉ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng, nhà, đất bị giải tỏa thì theo quy định của nhà nước sẽ được nhà nước bồi thường khoản tiền căn cứ theo khung giá bồi thường do nhà nước quy định. 

  Chung cư thương mại phục vụ tái định cư X2 Đại Kim gồm 3 tòa ở vị trí rất đẹp bên hồ Định Công

Và để ổn định chỗ ở cho người bị mất nhà, đất do bị giải tỏa mặt bằng thì các cá nhân, hộ gia đình đó được nhà nước cho quyền ưu tiên mua một hoặc vài căn hộ chung cư, nhà đất ( nhà tái định cư) để ổn định cuộc sống, thường với giá rẻ ưu đãi, thường thì rẻ hơn so với thị trường. Số tiền mua nhà sẽ được khấu trừ vào tiền đền bù.

2. Ưu điểm, nhược điểm chung cư tái định cư

Mua nhà chung cư tái định cư vừa là cơ hội cũng vừa là rủi ro. Bàn về cơ hội, giữa lúc thị trường bất động sản đang sốt nóng và giá tăng cao, việc sở hữu một ngôi nhà tại thành phố với giá rẻ là điều ai cũng ao ước. Vì vậy, nhà chung cư tái định cư vẫn là cơ hội rất lớn đối với nhu cầu của nhiều người.

Ưu điểm của chung cư tái định cư

–   Giá thành rẻ hơn khoản 20-40% so với các sản phẩm bất động sản cùng khu vực và phân khúc tầm trung. Hiện nay, giá cho một căn hộ chung cư trung bình dao động 3 - 5 Tỷ thì chung cư tái định cư có mức giá dễ chịu hơn rơi vào khoảng 2 - 2.5 tỷ/căn.
-    Nhiều chủ đầu tư uy tín, xây dựng chất lượng tốt, bố trí hài hòa khu nhà ở và không gian cây xanh cùng dịch vụ tiện ích.
-    Nhiều chung cư tái định cư ở vị trí trung tâm, có chung cư còn ở vị trí vàng của khu dân cư hay ở mặt đường lớn, thuận tiện di chuyển và sinh hoạt của người dân. Đồng thời kết nối tiện ích về trường học, siêu thị, bệnh viện, cơ quan hành chính, chợ dân sinh… cũng rất thuận tiện.

 Nhiều chung cư tái định cư sở hữu vị trí rất đẹp, trung tâm

–  Một số chi phí khi ở chung cư như dịch vụ, an ninh, vệ sinh, gửi xe thường được ưu đãi và tiết kiệm hơn khi ở chung cư các khu vực tương tự.

–   Ngoài ra, khi mua một số nhà chung cư thuộc diện tái định cư cũng được hỗ trợ về tài chính, trả góp lãi suất thấp, lựa chọn diện tích phù hợp với gia đình…

Nhược điểm của nhà chung cư tái định cư

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm kể trên, một số chung cư tái định cư vẫn có những hạn chế như:

- Chất lượng công trình: Ở một số tòa nhà tái định cư có vốn đầu tư thấp, chủ đầu tư cân đối tài chính chỉ xây dựng được ở mức độ tầm trung hoặc thấp, cùng với đó là kĩ thuật thi công cũ không hiện đại ( đa phần là các tòa chung cư có lịch sử xây dựng trước 2014). Còn đa phần các chung cư tái định cư được xây dựng về sau chất lượng công trình và nghiệm thu đều rất tốt.
- Nhiều tòa nhà tái định cư ở quận trung tâm Hà Nội còn trong tình trạng bỏ hoang, xuống cấp do ít bảo trì, dân cư về ở thưa thớt sau hàng chục năm xây dựng, dẫn đến nhiều bất cập.

- Thiết kế: Nhiều chung cư tái định cư xây mới gần đây có mặt bằng thiết kế căn hộ rất đẹp và hiện đại, tuy nhiên ở các chung cư tái định cư xây dựng những năm về trước thì mặt bằng căn hộ thường là các thiết kế cũ, công năng sử dụng có phần hạn chế, thẩm mĩ không được hiện đại
- Hoạt động mua bán: khi mua bán chuyển nhượng chung cư tái định cư sẽ tùy thuộc vào pháp lí dự án. Có dự án được mua bán chuyển nhượng sang tên ngay khi có hợp đồng mua bán, nhưng ở nhiều dự án vẫn yêu cầu chủ sở hữu phải có sổ hồng (tên gọi đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mới được tiến hành mua bán chuyển nhượng sang tên.

Trong quá trình này nếu có hoạt động mua bán thì giữa bên mua và bên bán thường lập vi bằng cùng hợp đồng ủy quyền để có thể sử dụng căn hộ.
 - Vị trí: Hiện tại rất nhiều chung cư tái định cư được bố trí gần nơi thu hồi đất để người dân có môi trường sống gần gũi, không ảnh hưởng nhiều tới sinh hoạt, kinh doanh công việc. Nhưng cá biệt do quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng ít nên một số chung cư tái định cư được bố trí xa trung tâm, di chuyển chưa thuận tiện và tiện ích chưa có nhiều , một số có thể ở sát khu vực nghĩa trang hay khu tập kết rác thải…

3. Có nên mua nhà chung cư tái định cư không?

Đây có lẽ là câu hỏi mà hầu như ai cũng đặt ra khi tìm hiểu để mua hay đầu tư căn hộ tái định cư. Với những đánh giá về ưu nhược điểm khi mua nhà chung cư tái định cư ở trên. Nếu như người mua dành thời gian tìm hiểu, có cho mình kinh nghiệm mua nhà, cân nhắc các yếu tố pháp lý thì người mua sẽ hưởng lợi rất nhiều khi sở hữu nhà ở thành phố với chất lượng tốt và mức giá rẻ.

 Chung cư thương mại phục vụ tái định cư CT3 Nghĩa Đô với không gian sống tiện nghi

Lí do hàng đầu để lựa chọn mua chung cư tái định cư là giá rẻ, tài chính vừa phải đối với 70% nhu cầu người tìm mua nhà. 

Ưu tiên lựa chọn nhà mới: nếu anh chị đi mua nên hỏi về lịch sử hoạt động của tòa nhà, nếu tốt nhất anh chị nên chọn cho mình các tòa chung cư tái định cư mới được đưa vào hoạt động, các tòa đã sử dụng lâu về trước thường có chất lượng không cao, thiết kế cũ, sẽ phải dành ra chi phí tu bổ sửa chữa nhiều.

Ưu tiên lựa chọn nhà chung cư có vị trí thuận thiện: vị trí tòa nhà là một điểm rất quan trọng để lưu ý, cân nhắc việc di chuyển thuận tiện cho công việc, các tiện ích sinh hoạt có tiện không? Cơ quan hành chính? Kết nối di chuyển của các thành viên gia đình có tiện không?

Ưu tiên những chủ đầu tư uy tín: Chủ đầu tư có uy tín hay không ảnh hưởng rất lớn tới việc hoạt động và vận hành tòa nhà cho đến bảo trì bảo dưỡng tòa nhà, an ninh của cư dân. Tích cực trong giải quyết các vấn đề phát sinh của cư dân, hỗ trợ cư dân có giấy tờ sở hữu căn hộ hoàn chỉnh.

Ưu tiên có nhiều tiện ích: Anh chị tham khảo mua nên quan tâm đến các tiện ích nội khu và ngoại khu để cân nhắc, việc có tiện ích tốt sẽ làm cho cuộc sống và không khí của gia đình có nhiều thuận tiện, chỗ vui chơi của con trẻ, mua sắm, thực phẩm, y tế,…
Nếu anh chị quyết định mua đầu tư để cho thuê hay bán lại thì cơ hội rất cao. Theo quy định thì nhà tái định cư được mua bán, chuyển nhượng nên khi đầu tư người mua chỉ cần đảm bảo về giấy tờ pháp lý đầy đủ, đảm bảo cho việc mua bán thuận lợi sau này. Những chung cư tái định cư ở các vị trí đẹp thường có nhu cầu tìm hiểu mua hay thuê rất cao, anh chị có tài chính tốt thì đây là một lựa chọn rất tốt để khai thác dòng tiền và đầu tư.

Trong thời gian gần đây, do có những chính sách phù hợp và được tháo gỡ nên các chung cư tái định cư đang dần được hồi sinh. Những tòa nhà bị bỏ hoang do việc giải quyết chính sách chưa thỏa đáng sẽ là vấn đề được quan tâm giải quyết trong thời gian tới, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

 Chung cư tái định cư Hoàng Cầu

Nhà ở tái định cư có được mua bán, chuyển nhượng không?
Có, nếu dự án không nằm trong diện giải tỏa hay căn hộ tranh chấp thì hoàn toàn có quyền tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nếu có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán.
Nhà chung cư tái định cư có sổ hồng không?
Có. Nhà tái định cư bắt buộc phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất  cho chủ sở hữu.
Giá nhà chung cư tái định cư hiện nay cao không?
Ưu điểm của loại nhà này thường rẻ hơn thị trường khoảng 20-40% so với thị trường. Bởi do nhu cầu của mỗi người khác nhau về chỗ ở nên nhiều hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu ở đối với nhà tái định cư được quyền ưu tiên mua đó nên họ bạn lại cho người khác có nhu cầu. Như vậy người mua lại suất Tái định cư sẽ được lợi với mức giá hợp lí, chất lượng và vị trí tốt.

Tóm lại, việc có nên mua chung cư tái định cư không? Là do cân nhắc lựa chọn của mỗi gia đình, khi thấy đúng tiêu chí mình cần, cảm thấy hợp lí và phù hợp khả năng tài chính thì chúng ta nên lựa chọn.

4. Kinh nghiệm mua nhà tái định cư, chung cư tái định cư

* Bạn muốn mua nhà ở tái định cư thì phải trả 1 khoản tiền chênh so với giá gốc. Vì chủ nhà được ưu đãi nên cũng sẽ bán lại giá rẻ hơn thị trường. Điều đó cũng rất hợp lí để người bán không chịu thiệt và người mua cũng hưởng lợi nhiều.

* Nếu pháp lí tòa nhà được chuyển nhượng khi có hợp đồng mua bán thì hai bên làm thủ tục chuyển nhượng sang tên bình thường (ví dụ như nhà ở thương mại phục vụ tái định cư X2 Đại Kim).

* Khi chưa có Sổ hồng mà mới chỉ có hợp đồng mua bán căn hộ, thì cần lập Hợp đồng Ủy quyền định đoạt (Người được đền bù ủy quyền cho bạn) công chứng ở phòng Công chứng cùng với Vi bằng, để bạn có quyền:

- Được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt căn hộ theo Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư.
- Được nhận, bảo quản bản gốc các giấy tờ liên quan đến căn hộ nêu trên khi được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao.
- Được thay mặt Bên bán toàn quyền lập và ký Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ với các điều kiện do bên mua quyết định.
-  Được liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục đăng ký tạm trú/ thường trú vào địa chỉ căn hộ nêu trên.

 Khu tái định cư Xuân La có vị trí đắc địa tại khu đô thị Tây Hồ

Nhưng Hợp đồng ủy quyền có những rủi ro là:

– Nếu 1 trong 2 bên không may chết thì Hợp đồng ủy quyền đó sẽ hết giá trị. Vì vậy, điều khoản khi đặt cọc hay làm thủ tục cần nêu rõ: Trường hợp Bên bán chết thì những người thừa kế của Bên bán có trách nhiệm ký kết Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật cho bên mua
* Thời gian ra sổ hồng để làm chuyển nhượng có thể không được như mong muốn. Có thể bị chậm vài tháng hoặc cả năm. Hộ gia đình bên bán cam kết sẽ phải ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng cho bên mua để sang tên sổ hồng căn hộ. 
* Bên bán phải cam kết hỗ trợ hoặc cùng với Bên mua giải quyết mọi vấn đề trong quá trình bên mua thực hiện các thủ tục pháp lý đăng kí giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cho tới khi bên mua hoàn thành việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ nêu trên mà không được đòi hỏi thêm bất kỳ khoản tiền hay lợi ích vật chất nào.

 Chung cư tái định cư 30T1 - 30T2 Nam Trung Yên với vị trí 2 mặt tiền đường Nguyễn Chánh - Mạc Thái Tổ

Các loại giấy tờ cần lưu giữ khi dùng làm sổ chung cư tái định cư:

Chung cư tái định cư có  rất nhiều các loại giấy tờ khác nhau mà khi mua người mua cần lưu ý:

1. Hộ gia đình, cá nhân được phân xuất mua nhà tái định cư sẽ được ghi nhận trong Dự thảo phương án đền bù giải phóng mặt bằng. Dự thảo này có thể có một hoặc nhiều bản khác nhau (Dự thảo không quan trọng nhiều);

2. Hộ gia đình, cá nhân được cấp một loại giấy là: Phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng chính thức, có dấu đỏ và chữ ký của các cơ quan ban hành;

3 . Chi tiết tài sản đền bù là đất và nhà trên đất do Sở xây dựng phê duyệt;

4. Phiếu bốc thăm nhà tái định cư. Phiếu này được cấp sau khi đã bốc thăm xác định số nhà, số tầng, số phòng.

4 .Quyết định bán nhà của UBND quận sau đó là thành phố hoặc UBND tỉnh phê duyệt (Đây là một trong những loại giấy tờ quan trọng nhất);

5 .Hợp đồng mua bán nhà giữa hộ gia đình, cá nhân được phân nhà tái định cư với Chủ đầu tư, Công ty quản lý nhà hoặc Xý nghiệp quản lý nhà (Rất quan trọng);
6. Biên bản bàn giao căn hộ ( quan trọng)
7 .Các phiếu thu tiền hay hóa đơn điện tử do Chủ đầu tư, Công ty quản lý nhà, hoặc Xý nghiệp quản lý nhà cấp (Quan trọng)
8.Các giấy tờ xác nhận nhân khẩu, chứng nhận kết hôn và giấy tờ tùy thân của chủ hộ

Tôi quan sát thị trường nhiều năm thấy loại hình nhà tái định cư ở nội đô tăng giá ổn định. Ví dụ như một căn 55 m2 ở Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) có giá 1,4 tỷ đồng vào năm 2017, đến năm 2020 tăng lên 1,7 tỷ đồng và chạm mức 2.7 tỷ đồng vào năm 2024.
Nhiều căn hộ tái định cư tại khu chung cư Nam Trung Yên cũng tăng giá từ 1 tỉ 2 lên hơn 2 tỷ đồng. Thị trường căn hộ khu vực nội thành tăng nhanh chóng mặt, giá thuê những căn hộ loại này cũng dao động 7-13 triệu đồng tùy diện tích và nội thất.

Giai đoạn từ cuối 2023 là thời điểm thị trường bất động sản phát triển mạnh, kéo theo tất cả phân khúc đều tăng giá nhanh do cung cầu quá chênh lệch, trong đó có cả nhà tái định cư. Do đó, giá nhà tái định cư hiện nay cũng đã đạt mức cao, khoảng 35 - 45 triệu đồng mỗi m2 ở quận trung tâm.

Với diện tích đa dạng, giá cả hợp lí với nhu cầu nên chung cư tái định cư vẫn là lựa chọn ưu tiên của nhiều hộ gia đình. Nhà Đẹp thủ Đô chúc anh chị sớm có được cho mình căn hộ ưng ý, an cư lạc nghiệp.