Lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư 2025

Khi nhận bàn giao chung cư, người quản lý, chủ sở hữu không nên bỏ qua những lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư dưới đây để tránh phát sinh tranh chấp hay khiếu kiện trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Đối với những người lần đầu mua căn hộ chung cư chắc chắn anh chị sẽ rất lúng túng khi chủ đầu tư thông báo ngày nhận bàn giao nhà. Nhận bàn giao nhà không phải là khoảnh khắc “ vui là chính”, thời điểm quan trọng này nên là người khó tính. Vì đây là tài sản rất lớn, nếu không cẩn thận từ đầu, sau này rất chịu thiệt.

I. Quy trình bàn giao căn hộ chung cư.

Quy trình bàn giao căn hộ diễn ra giữa chủ đầu tư và khách hàng được thực hiện theo một quy trình chuẩn để đảm bảo theo đúng quyền và nghĩa vụ của hai bên, cụ thể: 

Bước 1: Lên danh sách, lựa chọn và tiếp nhận các căn hộ đã đủ kiều kiện bàn giao cho khách hàng
Chuẩn bị sẵn mẫu biên bản bàn giao nhà. Đồng thời thông báo tới các khách hàng đủ tiêu chuẩn bàn giao căn hộ, hoàn tất hồ sơ mua bán với bộ phận kinh doanh và tài chính trước khi bàn giao căn hộ.

Bước 2: Thực hiện thủ tục bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ theo yêu cầu
Hai bên cùng nhau kiểm tra, đối chiếu, giải đáp thắc mắc và thỏa thuận những điều khoản trong hợp đồng
Bên bàn giao cùng khách hàng kiểm tra căn hộ: các hạng mục, chất lượng, số lượng,..
Bước 3: Hai bên ký biên bản xác nhận đồng ý hoặc không đồng ý bàn giao

Ở bước này, bên người mua sẽ ký xác nhận đồng ý hoặc không đồng ý bàn giao. Biên bản này hai bên phải giữ kỹ tránh thất lạc vì đây là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của mình trước pháp luật.

II. Lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư

1. Nhận đầy đủ hồ sơ bàn giao chung cư ( người quản lí)
2. Hạng mục quan trọng cần kiểm tra khi nhận bàn giao chung cư (khách hàng)
3. Quyền lợi của người mua nhà chung cư

1. Nhận đầy đủ hồ sơ bàn giao chung cư (đối với người quản lí)

Khi nhận bàn giao nhà chung cư, người mua cần đặc biệt lưu ý về hồ sơ bàn giao phải đảm bảo có đầy đủ các giấy tờ để tránh gặp khó khăn trong quá trình sử dụng chung cư cũng như giải quyết những tranh chấp phát sinh.

Theo đó, hồ sơ bàn giao chung cư có thể gồm:

- Hồ sơ bàn giao của nhà thầu thi công cho chủ đầu tư;
- Hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư;
- Hồ sơ bàn giao cho người mua nhà.

Trong đó, theo Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình dưới đây sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng căn hộ chung cư gồm:

1. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
2. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.
3. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
4. Bản vẽ hoàn công (có danh mục bàn vẽ kèm theo).
5. Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.
6. Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.
7. Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.
8. Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).
9. Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư. Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có).
10. Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).

2. hạng mục quan trọng cần kiểm tra khi nhận bàn giao chung cư (Khách hàng)

Bên cạnh hồ sơ, giấy tờ, Biên bản khi nhận bàn giao nhà chung cư, một trong những vấn đề vô cùng quan trọng người mua cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư là kiểm tra đầy đủ các thông số, tình trạng của căn hộ.

Theo đó, người mua cần phải kiểm tra các hạng mục sau đây:

- Diện tích căn hộ: (rất quan trọng) Căn cứ vào biên bản bàn giao, hồ sơ kỹ thuật… người mua có thể kiểm tra diện tích căn hộ chung cư có đúng với các giấy tờ đã nhận bàn giao không…Chỉ cần lệch diện tích theo m2 thì gia chủ có thể chịu thiệt hại rất lớn về tài chính.
- Hệ thống điện: Gồm bảng điện trung tâm, hệ thống đèn chiếu sáng, ổ cắm ở tất cả các khu vực như phòng ngủ, phòng khách, nhà vệ sinh, sân phơi…
- Hệ thống cấp nước: Hệ thống nước thường sẽ tập trung ở nhà vệ sinh, ban công, máy giặt và chỗ kệ bếp. Người mua nên mở các vòi, đầ cấp, xả vệ sinh xem các thiết bị có hoạt động bình thường không.
- Hệ thống thoát nước: Đổ nước ra sàn nhà vệ sinh, ban công để kiểm tra khả năng thoát nước có hoạt động tốt không, độ dốc thoát nước và tốc độ thoát nước có tốt không? có bị đọng nước không…
- Khả năng chống thấm: Kiểm tra các vị trí trần nhà, tường, nhất là chân tường nhà vệ sinh, ban công phơi đồ… để kiểm tra xem có vết nứt không và có hiện tượng bị thấm nước không…
- Hệ thống cửa: Cửa chính, cửa các phòng có mở êm không? các ray cửa sổ có hoạt động tốt không, kính có trầy nứt dán tem hay không?
- Các trang thiết bị khác: Tường có nứt phồng rộp bong tróc không? Trần nhà có bị thấm không ? sàn gạch và sàn gỗ có phồng rộp trầy xước lồi lõm không? phào chỉ có khít không? thiết bị báo cháy có hoạt động tốt không? ...

 Kiểm tra kĩ các hạng mục căn hộ bàn giao 

Sau khi kiểm tra đầy đủ cả căn hộ, trường hợp hạn mục nào kiểm tra thấy có vấn đề thì trong biên bản bàn giao, chủ sở hữu nên ghi rõ trong biên bản để nhanh chóng được khắc phục những vấn đề đó.

3. Quyền lợi của người mua nhà chung cư

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

- Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

- Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;

- Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

- Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;

- Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

- Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

- Được bảo hộ quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Luật Nhà ở;

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở;

- Quyền khác theo quy định của pháp luật.

Vấn đề về bảo hành nhà chung cư

Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ các hạng mục sau đây sẽ được đưa vào danh sách bảo hành căn hộ chung cư. Cụ thể, việc bảo hành sẽ bao gồm các khâu sữa chữa, khắc phục các hư hỏng của:

- Hệ thống đường nước thải, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống điện, nước, bể phốt.
- Các công trình chung như: Sàn, tường, cột, dầm, trần, mái, sân thượng, các phần ốp, cầu thang bộ, lát, trát.
- Khắc phục các trường hợp hư hỏng lớn như: Nghiêng, lún, nứt, sụt nhà.
- Khắc phục, sửa chữa các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, cho thuê nhà.